קניית דירה היא כנראה העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שרובנו נעשה במהלך החיים. אנחנו משקיעים בה את מיטב כספנו, לוקחים משכנתא לעשרות שנים וממתינים בציפייה לרגע שבו נקבל את המפתח.
אך מה קורה כשהחלום הופך לסיוט והקבלן מודיע על פתיחה בהליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי? – הבשורה על קריסת קבלן מעוררת באופן מיידי תחושות קשות של חרדה, חוסר אונים ובלבול רב. יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד אייל צבי רוזנשטיין – עורך דין חדלות פירעון ושיקום כלכלי, מהן ההגנות הקבועות בחוק לרוכשי הדירות וכיצד יש לפעול בשביל להציל את הכסף ואת הבית היקר.
מה עושים בפשיטת רגל של קבלן?
באופן כללי, כאשר מגיעות השמועות או ההודעה הרשמית על קריסת הקבלן, יש לפעול באופן מיידי במספר מישורים:
- הפסקת תשלומים לאלתר – אם נותר לכם חוב כספי לקבלן, אל תעבירו לו שקל נוסף, גם אם הגיע מועד התשלום לפי החוזה וגם אם נציגי החברה מבטיחים לכם שהכל תכף מסתדר. כל כסף שייכנס לחשבון החברה בשלב זה עלול לרדת לטמיון ולהיבלע בתוך חובות העתק של הקבלן לנושים אחרים.
- הקמת נציגות דיירים מאוחדת – לרוב, הדבר הגרוע ביותר שדיירים יכולים לעשות במצב כזה הוא לפעול כבודדים. לעיתים קרובות, אינטרס של דייר אחד עלול להתנגש באינטרס של דייר אחר והבנקים או בתי המשפט מעדיפים להתנהל מול גוף אחד מלוכד. מומלץ להתאגד, לבחור נציגות מצומצמת (3–5 אנשים) שתנהל את העניינים ולשכור בהקדם האפשרי עורך דין שייצג אך ורק את הדיירים ולא את שאר הצדדים בהליך המשפטי (הקבלן, הבנקים, הספקים וכדומה).
- תיעוד המצב בשטח – אם מדובר בפרויקט בנייה פעיל, מומלץ להגיע לאתר (במידת האפשר ובצורה בטוחה/חוקית) ולתעד באמצעות צילום וידאו וסטילס את מצב הבנייה המדויק. לעיתים קרובות, עם היוודע דבר הקריסה, קבלני משנה או ספקים מגיעים לאתר ומנסים לקחת בחזרה ציוד, חומרי בנייה או כלים.
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין אשר מלווה חברות, עסקים ותאגידים בקשיים, כאשר חברה קבלנית קורסת, מוגשת בקשה לפתיחת הליכי חדלות פירעון או בקשה להקפאת הליכים לחברה לצורך שיקומה. בית המשפט ממנה נאמן שתפקידו לנהל את נכסי החברה במטרה למקסם את קופת הפירוק כדי לשלם לכמה שיותר נושים (עובדים, רשויות המס, ספקים ובנקים).
חשוב להבין כי למרות שלנאמן יש אינטרס מובהק להביא לסיום הפרויקט, שכן דירות גמורות שוות יותר מדירות על הנייר – הנאמן אינו מייצג את הדיירים. עורך הדין של נציגות הדיירים יתייצב בפני הנאמן ובפני בית המשפט כדי לדרוש את השלמת הפרויקט או את מימוש הערבויות הבנקאיות.
מהן ההגנות והבטוחות הקבועות בחוק לרוכשי הדירות?
מדינת ישראל מגנה על רוכשי דירות באמצעות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 אשר קובע כי קבלן אינו רשאי לקבל מהקונה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם כן סיפק לו אחת מחמש בטוחות שנקבעו בחוק.
בפועל, רוב הפרויקטים מלווים באחת משתי הבטוחות המרכזיות הבאות:
- ערבות בנקאית (פרויקט בליווי בנקאי) – זהו התרחיש השכיח והבטוח ביותר עבורכם. בפרויקט עם ליווי בנקאי, כל הכספים ששילמתם הופקדו לחשבון ליווי מיוחד וכנגדם קיבלתם "ערבות חוק מכר" מהבנק המלווה. המשמעות היא שהבנק ערב לכך שאם הקבלן לא יוכל למסור את הדירה בשל פירוק חברה (חדלות פירעון ושיקום כלכלי), הבנק יחזיר לכם את הכסף ששילמתם או ייכנס בנעלי הקבלן, ימנה קבלן מבצע חדש וישלים את בניית הפרויקט עבורכם.
- הערת אזהרה (פרויקט ללא ליווי בנקאי) – אם הקבלן לא סיפק ערבות בנקאית, החוק מחייב אותו לרשום לטובתכם הערת אזהרה בטאבו (על הקרקע של הפרויקט). המשמעות היא שהקבלן או המפרק לא יוכלו למכור את הקרקע למישהו אחר מבלי להסדיר את הזכויות שלכם. חשוב לציין כי מימוש של הערת אזהרה במקרה של קריסה הוא מורכב במיוחד ולעיתים קרובות הדיירים נאלצים להוסיף כסף מכיסם כדי לשכור קבלן חלופי שישלים את הבנייה.
לסיכום, פשיטת רגל של קבלן היא ללא ספק אירוע מטלטל, מלחיץ ולא נעים – אך, היא אינה גזר דין מוות לכסף שלכם או לחלום הדירה. התארגנות מהירה, שמירה על אחדות בין כלל הרוכשים וליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום, הם המפתח האמיתי ליציאה מהמשבר הזה עם מינימום נזקים ומקסימום הגנה על העתיד הכלכלי שלכם.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד אייל צבי רוזנשטיין בעל משרד עורכי דין לענייני חדלות פירעון בקריות אשר מעניק ליווי משפטי, ייצוג והגנה לחייבים פרטיים ועסקיים במסגרת הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי.