היטל השבחה הוא מס אשר מוטל על ידי הרשות המקומית בעקבות מהלך תכנוני (הקלות בנייה, שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) או אישור שימוש חורג) אשר מוביל לעלייה בשווי הקרקע/הנכס.
במאמר זה אציג את החקיקה והפסיקה הרלוונטית על תשלום היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי).
משרד עו"ד חן טיגר מעניק ליווי וייצוג משפטי בעסקאות התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי בינוי, בכל הארץ. הניסיון הרב שצברנו, מאפשר לנו להעניק לך את הייעוץ, ההגנה והייצוג המשפטי הנכון ביותר לסיטואציה המשפטית. לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא כל התחייבות מצידך, ניתן ליצור עימנו קשר ב- 072-3977151 ונשמח לעמוד לרשותך.
היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38: מתי צריך לשלם ומתי חל פטור?
באופן כללי, היטל השבחה מחושב לפי עליית הערך ממנה נהנה בעל הקרקע/הנכס ומהווה 50% ממנה. עליית הערך נקבעת על ידי שמאי מקרקעי חיצוני, בלתי תלוי ואובייקטיבי אשר על פי שיקול דעתו נקבע גובה היטל ההשבחה. במקרים רבים, חבות המס יכולה להגיע בקלות לעשרות ומאות אלפי שקלים בהתאם לערך הקרקע, המיקום והסיטואציה המשפטית שנוצרה.
מטבע הדברים, היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר כוללים שיפוץ בניין מהקצה אל הקצה (הוספת חדרים, מרפסות, מעלית וכדומה) במסגרת תמ"א 38/2 או מתחמי פינוי בינוי יכול להגיע מבחינה תיאורטית לסכומים לא מבוטלים. – אך, כחלק מההטבות והתמריצים שהמדינה מעניקה ליזמים ולבעלי הנכסים, ניתן למצוא גם הטבת מס משמעותית בנושא זה.
על פי הוראת שעה בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בפרויקטים של תמ"א 38/2 ניתן לקבל פטור של 100% מהיטלי השבחה לרשות המקומית אם שטח הדירות לא מורחב יותר מ – 25 מ"ר (לכן, נהוג להרחיב את שטח הדירה בחדר בודד) ובפרויקטים של תמ"א 38/3 (בינוי פינוי או פינוי בינוי) ניתן ליהנות מפטור של 90%-100% בהתאם למספר הדירות החדשות שנבנות במתחם, סוג הבנייה וכדומה.
מי משלם את היטלי ההשבחה לרשות המקומית?
במקרים בהם לא ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה לרשות המקומית או במקרים בהם קיימים במבנה זכויות בנייה שלא נוצלו על ידי הדיירים הקיימים והיזם מעוניין להשתמש בהם בשטח – נהוג כי היזם הוא הגורם שנושא בכל העלויות הכרוכות בפרויקט (תכנון ובנייה, ייעוץ משפטי, אגרות, מיסים וכדומה).
לסיכום, פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי או בינוי פינוי) זוכים להתייחסות שונה בעיני המחוקק ורשויות המס במטרה לעודד יותר ויותר יזמים ובעלי נכסים ליזום פרויקטים מסוג זה מול הרשות המקומית.