כל עסקת מקרקעין אשר דורשת משכנתא מהבנק לצורך מימון העסקה, מחייבת ביצוע שמאות להערכת שווי הנכס.
במקרים בהם קיים חשש כי השמאי של הבנק יעריך את שווי הנכנס ממחיר הרכישה, מומלץ לערוך שמאות מוקדמת טרם חתימה החוזה אשר תבטיח כי לא היו בעיות מימון אשר יובילו לבעיות תזרים מזומנים או ביטול העסקה.
משרד עו"ד חן טיגר עוסק בליווי וייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין (מכירה, רכישה או העברה ללא תמורה) בפריסה ארצית. הניסיון הרב שצברנו, מאפשר לנו לנתח את הסיטואציה בעיניים משפטיות ולהעניק לך את הייעוץ, הליווי והייצוג הטוב ביותר בהתאם לסיטואציה. לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני, ללא ככל התחייבות מצידך, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 072-3977151 ונשמח לעמוד לרשותך.
מהי שמאות לצורך קבלת המשכנתא?
באופן כללי, כל בנק מסחרי בישראל אשר מעניק מימון (משכנתא) לעסקת מקרקעין מעוניין לבטח את עצמו למקרה שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. הדרך הנפוצה היא שעבוד הנכס לטובת הבנק, כך שבמידה והלווים לא עומדים בהחזרי המשכנתא, הבנק יכול למכור את הנכס בשוק החופשי ולגבות את חובות הלווים.
סכום המשכנתא אשר הבנק יוכל להעמיד לטובת הלווים תלוי בצורה ישירה בהערכת השמאי החיצוני אשר מייצג את הבנק – אם הערכת השמאי תהיה נמוכה יותר משווי העסקה, הבנק יעמיד משכנתא נמוכה יותר והלווים ידרשו למצוא פתרונות מימון אלטרנטיביים לעסקה.
מתי חייבים לבצע שמאות מוקדמת לפני חתימה על הסכם מכר?
באופן כללי, מומלץ בחום לבצע שמאות מוקדמת בכל אחד מהמקרים הבאים:
- מימון מקסימלי – שמאות מוקדמת מומלצת במקרים בהם המשכנתא נלקחת בתנאי מימון מקסימליים (75% משווי הנכס). במקרים אלה, שמאות מוקדמת יכולה למנוע הערכת חסר על ידי השמאי של הבנק אשר תאלץ את הלווים למצוא מקורות מימון אחרים.
- רישום בית משותף – לרוב, הבנקים לא מעניקים מימון מלא לנכסים אשר לא השלימו את רישומם בפנקס הבתים המשותפים. אם רישום הנכס עדיין לא הושלם, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת אשר תאפשר לך לדעת את המימון שניתן לקבל מהבנק.
- חריגות או ליקויי בנייה – חריגות או ליקויי בנייה עלולות לגרום לבנק לדרוש את תיקונם בטרם אישור המשכנתא.
חשוב לציין כי ניתן לשכור את שירותיו של כל שמאי מקרקעין בתל אביב, בחיפה או בירושלים לביצוע שמאות מוקדמת – אך, מומלץ לבחור שמאי מרשימת השמאים המוסכמים על הבנק ובצורה זו לחסוך עלויות כפולות על שמאות הנכס.
לסיכום, שמאות מוקדמת מאפשרת לקונה להבטיח את מימון העסקה ב – 100% ולהסיר ספקות בנוגע להון העצמי, המשכנתא ומחיר הנכס בשוק החופשי.